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22 settembre 2017

NON SI PAGA IL CANONE SE IL CONTRATTO NON È REGISTRATO E I CANONI PAGATI SONO RIPETIBILI

- Tags: contratto di locazione

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Avv. Luigi Maschio | commenti |

Com’è noto, per contrastare il problema degli affitti in nero, il legislatore ha imposto l’obbligo di registrare i contratti di locazione.

Ma quali sono le sorti di un contratto di locazione non registrato?

Parte della giurisprudenza, riteneva che la registrazione del contratto avesse effetti solo sulla sua efficacia.

In altre parole, il contratto non registrato sarebbe valido ma improduttivo di effetti, individuando nel requisito della registrazione (anche tardiva) il realizzarsi di una condizione sospensiva con efficacia retroattiva.

La registrazione del contratto, dunque, aveva effetto retroattivo con la conseguenza che il conduttore era in ogni caso obbligato al pagamento dei canoni di locazione quale corrispettivo per la detenzione dell’immobile anche durante il periodo di inefficacia del contratto.

Con l’importantissima e recentissima sentenza n°25503/2016, depositata il 13.12.2016, la Corte di Cassazione ha stabilito che, se il contratto di locazione non è registrato, lo stesso è nullo.

Pertanto, la sentenza in commento ha completamente ribaltato l’orientamento sopra riportato sulla scorta del dettato dell’art. 1, comma 346, della L. 30 dicembre 2004 n°311, il quale stabilisce che i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Nelle motivazioni della sentenza in esame si legge «la chiara lettera della legge non consente alcun dubbio sul precetto che esprime: ovvero che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo».

Oltre a tale dato letterale la Cassazione ritiene che il contratto non registrato sia nullo anche in ragione dell’art. 1418 c.c., in quanto contrario a norma imperativa. Infatti, con Ordinanza n°420/2007 la Corte Costituzionale ha stabilito che «l'introduzione di una causa di nullità del contratto di locazione, costituita dall'inadempimento tributario dell'omessa formalità della registrazione dell'atto, non è suscettibile di ledere le prerogative costituzionali del contribuente, in punto di garanzia di tutela giurisdizionale, in quanto non introduce alcun elemento di ostacolo limitandosi ad attribuire carattere imperativo, rilevante ex art. 1418 c.c., alla disposizione tributaria».

Pertanto, contrariamente al precedente orientamento giurisprudenziale, la registrazione tardiva non va a sanare la nullità, trattandosi di adempimento rilevante, ormai, sul solo piano fiscale. Ne consegue che alcun canone è dovuto poiché, come ci insegnano i latini, “quod nullum est nullum producit effectum”.

Pertanto, poiché la Corte di Cassazione ha qualificato tale contratto come nullo e non più come inefficace, le norme applicabili sono quelle sull'indebito oggettivo (art. 2033 c.c.), sulla responsabilità extracontrattuale (art. 2043 c.c.), ovvero, quelle sull'ingiustificato arricchimento (art. 2041 c.c.), come misura residuale.

Sicchè, nel caso di mancata registrazione del contratto, l’inquilino avrà diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione versati.



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